ماذا تفعل عندما تقرأ عن أعلان لبيع مزرعة (دليل بالعامية)

[د. ياسر التلمسانى]

هذا موضوع (قديم) فى مدونتى و لكنه يستحق إعادة النشر فى هذه الأيام.



كثرت أخيرا الأعلانات عن أراضى زراعية بأسعار خياليه من عينة 1000 جنيه الفدان الى 5000 جنيه و أحيانا أكثر قليلا و الكل يدعى أنه الأفضل و الأرخص و و و ............!!

نصيحتى من واقع خبرتى العمليه هى كالتالى:

1. الورق - الورق - ثم الورق: أتصل بصاحب الأعلان و أسأل عن مستند الملكية الخاص به وأحصل على صورة ضوئيه منه للكشف عليه بالهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية و هى الجهة المالكة للأراضى الصحراوية بمصر، أى أقوال من نوع:


الأوراق لدى المحامى

الأوراق مع صاحب الشركة و لا يتم خروجها الا بعد دفع العربون

جارى أستخراج الموافقات بالهيئة

أصل الأرض مقدم عنها بأسم شركة "(أى حاجه) للأستصلاح الزراعى" و سنعطى لك عقد بيع من الشركة

تم سداد رسم المعاينة على الأرض و جارى الأستصلاح


كل هذه الأقوال تعنى بالبلدى أن الأرض وضع يد و أن من يبيع لا يمتلك و الموضوع كله به قدر كبير من الخطورة على أموالك.


2. اذا حدث و وجدت أوراق للأرض, خذ صورة ضوئية منها و هذا حقك لأنك ستدفع أموالا و لا تتنازل عن ذلك تحت أى بند من نوع:


أصل أبن خالتى شارى عندهم و بيقول أنهم ناس كويسين

الراجل شكله محترم و الشركة فى مكان شيك جدا (غالبا سيكون أيجار مفروش)

أصل أنا بصراحة مش هاخد غير خمسه فدان و الكمية صغيرة و مكسوف أقول له هات أوراق الشركة علشان مساحة تافهة زى دى


المثل البلدى بيقول (اللى يتكسف من بنت عمه ما يجبش منها عيال) يعنى دى تحويشة العمر و لوضاعت حتبقى انت الملوم لأنك ما أخدتش بالأسباب.


3. بعد حصولك على الورق أعطيه لمحامى ليكشف لك عنه و اذا كان سليم أتصل بالشركة و حدد موعد لزيارة الموقع على الطبيعة.


4. عندما تصل للموقع خذ نظره شامله لما حولك 360 درجة فأذا وجدت زراعات و لو بعيده و وجدت مدن أو تجمعات سكنيه أو ما شابه و وجدت الأشجار أو الزراعات نضره فهذا المكان سيكون به خير بأذن الله، اما اذا وجدت صحراء قاحله حولك من كل جانب و وجدت من يقول لك عينة من الآتى:


أصل المنطقة دى لسه جديدة و ما حدش واخد باله منها.

أصل كل الناس اللى شاريه واخده مساحات كبيره جدا و لسه ما زرعتشى.

ده فلان و علان واخد جنبك و المستشار مش عارف منين و اللواء مين لسه شاريين أول أمبارح.


أعرف أنك مش كريستوفر كولومبس و أن الأرض دى مش أمريكا اللى راح تكتشفها و أن كتير قبلك عدوا من هنا و ضيعوا فلوسهم اما لأن الأرض مالحه أو المياة الجوفية مالحه أو الأرض تبع الجيش أو الآثار أو خلافه.

فى هذه الحاله أتركه و أرجع و لو كنت بعربيتك ما ترجعهوش معاك!!

مواضيع مشابهة:

• ماذا تفعل فى حديقتك فى شهر يناير
• ماذا تفعل لو ......؟؟؟؟
• أعلان هام لمصنعي الألبان
• لدي مزرعة و أحب الزراعة. ماذا أزرع؟
• ماذا تفعل لو اصيبت المزرعة بالتسمم الفيروسى

[MAGDY ABD RABO OSSELY]

شكرا دكتور ياسر على نصائحك الجيدة ولو إن الناس دلوقتى خايفة تشترى لظروف البلد الغير مستقرة .
أنا كنت برفقة واحد من الناس اللى عاوز يشترى وقلنا له نفس الكلام لكن وقف إتمام البيع بسبب ظروف البلد وتردد الأخ اللى عاوز يشترى بسبب ظروف عدم إستقرار البلد .

[mustafa hafiz 55]

يوجد الان اعلان عن مزاد من الهيئة و كراسة الشروط ب ١٥٠ جنيه يبدأ بيعهايوم ٢٥ سبتمبر و تأمين دخول المزاد ٢٠٠ جنيه للفدان بعد الاستعلام الارض غير مستوية ولا يوجد بها اي مصدر للماء و لازم تدفع للعرب ثمنها مرة اخري غير رسوم الحراسة الشهريه عند رسو المزاد يتم استكمال المبلغ الي ١٠% من اجمالي السعر ثم يتم دفع ١٥% اخري عند الاستلام و اقل مساحة هي ٢٠فدان و مسموح بحفر بئر لكل ٢٠٠ فدان
ارجو من الاستاذ ياسر يقول رأيه في هذه الاحوال و الشروط علما بان اخر سعر للفدان كان ٣٠ الف جنيه في وادي النطرون
نسيت اقول ان باقي الثمن علي ١٥ سنة و هناك خصم ١٠% للدفع الفوري و كمان اثبات الجدية بعد ٣ سنوات

[د. ياسر التلمسانى]

اخى العزبز، الأرض دى كل اللى فيها من مميزات هو السعر فقط لا غير و ما بعد ذلك كله (عيوب) و خلينا نسأل الأسئلة التالية:

1. ما هو المبلغ المتوقع دفعه للعرب و من يضمن لك أنك لن تدفعه لأكثر من مره لأكثر من عربى؟

2. من يضمن لك جودة مصدر المياة و لا يوجد حولك اى مصدر لتتأكد منه من وش المياه على كم متر و ما هى تكلفة البئر.

3. موضوع بئر لكل 200 فدان - إن صح - هذا عبارة عن (كلام فارغ) للأسباب التالية:

- من المعروف أن بئر المياه يخدم حد أقصى 50 فدان شجر أو 25 فدان خضار و لم نسمع عن بئر يخدم 200 فدان فهذا كلام فارغ.
- من المعروف أنه لا يوجد أثنان يتفقان على شىء واحد فكيف ستجعل (عشرة أشخاص) كل واحد له 20 فدان يتفقوا على حفر بئر من حيث من سيحفر و بكم و ما هو مدى الحفر و نوع المواسير و قطرها و نوع الطلمبه و اللوحة و و و ؟!!!!
- لو أفترضنا 4 او 5 من المشتركين لا يريدون حفر البئر الآن أو ليس معهم ما يكفى من النقود ماذا سيفعل الباقون؟!!
- عند صيانة أو إصلاح عطل فى البئر و هذا وارد و بشده من يضمن ان الجميع سيشارك و يدفع؟ ربما يكون البعض تارك أرضه بور و خارج البلاد ما الذى يضطره للدفع و هو لا يستخدم المياه و قد يكون آخر قد قام بتأجير الأرض و المؤجر لا يريد الدفع.
- عند حساب الإستهلاك قد يزرع البعض أشجار و البعض الآخر خضار و الأخير يستهلك ضعف كمية المياه، من الذى سيقوم بحساب هذه الكميات (كل) شهر و يقسم الأستهلاك بالعدل، و من يضمن لك أن الجميع سيرتضى حكمه؟!!

لو افترضنا انك ستشترى 20 فدان بسعر 30000 للفدان، أى أن إجمالى السعر هو 600 ألف جنيه ستدفع منهم 150 ألف حالا و الباقى بالتقسيط على 15 سنه بمعدل فائدة البنك المركزى (10%) تقريبا يكون قيمة القسط السنوى هو 39 ألف جنيه لمدة 15 سنة.

مع ال 150 الأول سيكون عليك مجموعة مصاريف أخرى كالتالى:

60 ألف جنيه على الأقل للعرب مقابل شراء وضع اليد بواقع 3000 جنيه للفدان.
40 ألف جنيه قيمة تسوية الأرض بواقع 2000 جنيه للفدان كحد أدنى و ربما تزيد ل 50 أو 60 ألف مع إضافة الطرق، نقول المتوسط 50 ألف جنيه.
30 ألف جنيه شبكة الرى ل 10 فدادين أشجار.
50 ألف جنيه شبكة الرى ل 10 فدادين خضار. (لابد من المزج بين الأثنين لأن الخضار سيأتى لك بأرباح سريعه تساعدك على تحمل نفقات الأشجار التى ستطرح بعد 3 سنوات على الأقل)
25 ألف جنيه نصيبك فى حفر البئر (التخيلى) و هذا محض إفتراض لأنى غير مقتنع من الأصل بصحته و لكن الرقم هنا لإيضاح المثل. تم الحساب على أساس 500 ألف شامل مولد الكهرباء.

الى الآن صرفت 365 ألف جنيه و لم تبدأ الزراعة بعد!!!!!!! و لا زلت مدينا بباقى ثمن الأرض !!!!!

50 ألف جنيه مصروفات الزراعة من حفر و سباخ و سماد و عماله و شتله بمتوسط بين الخضار و الفاكهة و بواقع 2500 جنيه للفدان.
25 ألف جنيه بناء حجرة العمال و دورة مياه + مخزن الكيماوى + حجرة و دورة مياه لك.
10 ألف جنيه نثريات أثناء العمل و فروق أسعار و خلافه.

يكون اجمالى المطلوب حتى بدء العمل 450 ألف جنيه بالتمام و الكمال!!! و لا زلت مدينا ب 585 ألف جنيه باقى ثمن الأرض على 15 سنة. أى أن حجم الأستثمار قد تعدى مبلغ مليون جنيه.

هذا كله بافتراض سعر مبدئى 30000 جنيه للفدان و ان هذا السعر لن يزيد.

أى أن فدان الأرض المستصلح الآن و بدون زراعة لو أردت أن تبيعه و تتاجر فيه يكون تكلفته عليك = 450 ألف + 585 ألف = مليون و 35 ألف / 20 فدان = 51750 جنيه و بافتراض انك ستحصل على 15% ربح مقابل تعطيل الفلوس و دخول المزاد و كل المجهود المبذول يكون سعر بيع الفدان = 51750 + 15% = 59500 جنيه أى 60 ألف جنيه.

و لا تقول لى ان جزء من هذا سيدفع على أقساط لأنه عند البيع سيحسب المشترى باقى الأقساط ليعرف كم سيبلغ سعر الفدان لديه.

اذا من ناحية الإستثمار العقارى فهذا إستثمار (فاشل) لأن فدان الأرض فى الخطاطبه ب 70 ألف جنيه و لا وجه للمقارنه بين المنطقتين فالأولى سيارة فيات 128 و الثانيه تويوتا!!

طيب و اذا اخذناها كمزرعة للمستقبل و للأولاد نشوف كيف ستسير الأرقام.

نأتى الآن للمصروفات السنوية:

39 ألف جنيه القسط السنوى.
30 ألف جنيه أجور عمال بواقع عدد 2 عمال * 1250 جنيه للعامل شامل الأكل و الإنتقالات و هذا هو الحد الأدنى من العماله لأنه من المفترض أن يكون هناك عامل لكل 5 أفدنه.
6 آلآف جنيه حراسه سنويه.
15 ألف جنيه عماله موسميه.
45 ألف جنيه أسمده و مبيدات.
10 آلآف جنيه نصيب الأرض من مصاريف بئر المياه و السولار.
5 آلآف جنيه نثريات و مصروفات غير متوقعه.

الإجمالى = 150 ألف جنية سنويا أى بواقع 12500 جنيه شهريا أو 7500 جنيه للفدان سنويا.

و السؤال الآن أين هو المحصول الممكن زراعته فى فدان الأرض لكى يعطى 10 آلآف جنيه سنويا لكى أسدد مصاريفى و أحصل على هامش ربح معقول؟!!!



- -- - - تم تحديث المشاركة بما يلي - - - - - -

اطلعت الآن فقط بعد الكتابة على الإعلان، دى الأراضى فى منخفض القطاره و سيوه و الفرافره !!!!!!!!!!!!!!!!!

أقرب مكان فيهم على بعد 500 كم من القاهرة !!!!!

و أنا اللى كنت فاكر ان الأراضى فى وادى النطرون؟؟؟

[zahim]

الله ينور عليك يادكتور وزادك الله من فضله

[samx]

دكتور ياسر اسمحلى اقول لسعادتك انك علامة .................. على الرغم من المرارة التى تملئنى للتفصيل الذى يعطى مؤشر غير جيد تماما عن مستقبل الاستثمار الزراعى فى مصر الا اننى لا استطيع منع نفسى من ابداء عرفانى و شكرى لحضرتك على هذا المجهود والخبرة المطروحة ........ جازاك الله عنا خير الجزاء

[mustafa hafiz 55]

اذا كان هذا هو عرض الحكومة للاراضي فالناس معذورة في المغامرة في اراضي وضع اليد علي الاقل يكون قد استفاد من الارض بعض الشيئ قبل مواجهةالحكومة و الهيئة عند التفكير في التقنينو انا معروض علي ارض في بني سويف وضع يد و الارض مستوية و واضع اليد عمل ماسورة من اقرب ترعة و عندها ماكينة رفع و ضخ في الماسورة و سعر الفدان 20 الف جنيه علاوة علي الف جنيه للماء لكل فدان سنوياكما انه يوجد عرض اخر لارض وضع يد في المنيا و هي مستويه و وش الماء علي بعد 65 متر و الارض طفلية و سعر الفدان 5 الف جنيه الان هل اخذ من الحكومة في المزاد ام من ارض بني سويف ام من ارض المنيا ???? نسيت اقول علي ارض سيناء الفدان 30 الف و الماء متوفر من الترعة و علي بعد ربع ساعة من المدينة اما الارض في نواحي جلبانة فهي ارخص لكن عرض الارض عشرة امتار مضروبة في الطول علي حسب المساحة يعني ارض عشرة افدنة عرضها عشرة متر و طولها 4200 متر اي اربعة كيلومتر للداخل ارجو من الدكتور ياسر يقول رأيه في هذه العروض ي

[د. ياسر التلمسانى]

مع الأسف لا يمكننى ان انصح بأراضى وضع اليد مطلقا فأنا افضل تأجيل المشروع أو حنى إلغاؤه - عن التورط فى موضوع وضع اليد، هذه وجهة نظرى و هذا ما سأفعله لنفسى و لا أستطيع النصح بغيره.

لو معايا ال 450 ألف اللى اتكلمت عنهم فى المداخله هاروح أشترى 5 فدادين فى منطقة (محترمه) من وجهة نظر الإستثمار الزراعى و (اكفى خيرى شرى) زى ما بيقولوا.

أما لو ممعاكش، أنسى الموضوع و وفر فلوسك لمشروع ثانى.

[mustafa hafiz 55]

نصيحة غالية لا استطيع امامها الا ان احمد الله ان رزقنا بالناس الطيبين ذوي الخبرة من امثال الدكتور ياسر كي يكونوا مصابيح لنا وسط الظلام المحيط بنا لكن يتبقي نقطة واحدة الاسعار في ارتفاع دائم فمثلا سيناء بالرغم من المشاكل الموجودة بها الا ان الاسعار ارتفعت من 20 الف جنية الي 30 الف جنية خلال العام الماضي كما ان الارض الموجودة في المنيا الاسعار كانت 2500 جنية الي 3000 جنيه اما الان فهي 5000 جنية للفدان و المصيبة الاكبر انخفاض القيمة الشرائية للفلوس و هذا يسبب حيرة اكبر ارجو من الدكتور ياسر اكمال نصيحته بذكر تلك المناطق المحترمة و التي من الممكن ايجاد ارض فيها باسعار جيدة و مميزات و بدون مشاكل و ذكر الاسعار بها و المميزات فيها وشكرا

[اسعدالفقى]

الاخوة الاعزاء
لقدر اطعلت على الموضوع ببالغ الاهمية لما له حقا" من اهمية
ولا اجد فى وسعى اولا الا ان اتوجة بالشكر بعد الله عز وجل للخ الفاضل الدكتور ياسر التلمسانى

اما ما تم كتابته من كلام ووقائع وامور فلقد ممرت بها كثيرا بحكم عملى فى الكثير من المعاينات
وبالخصوص اراضى سيناء وبنى سويف وطريق اسيوط الغربى وغالبيتها نصب فى نصب الا ما رحم ربك وما رحم ربك ارضة مالحة لا تصلح للكثير من المحاصيل او الاشجار
ناهيك عن المعاناة التى يعانيها الكثير
وضاربا بموضوع ماسورة المياة من الترعة عرض الحائط فهى خزعبلات لا اصل لها بمعنى ليس لا وجود لها وانما ان غالبا الماء لا ياتى من الترعة بالكمية المطلوبة ولا فى المواعيد المحددة
ارى تضامنا مع كلام الدكتور ياسر توخى الحيطة والحذر
وعد السرعة وقديما قالو فى التانى السلامة وفى العجله الندامه

[د. ياسر التلمسانى]

نصيحة غالية لا استطيع امامها الا ان احمد الله ان رزقنا بالناس الطيبين ذوي الخبرة من امثال الدكتور ياسر كي يكونوا مصابيح لنا وسط الظلام المحيط بنا لكن يتبقي نقطة واحدة الاسعار في ارتفاع دائم فمثلا سيناء بالرغم من المشاكل الموجودة بها الا ان الاسعار ارتفعت من 20 الف جنية الي 30 الف جنية خلال العام الماضي كما ان الارض الموجودة في المنيا الاسعار كانت 2500 جنية الي 3000 جنيه اما الان فهي 5000 جنية للفدان و المصيبة الاكبر انخفاض القيمة الشرائية للفلوس و هذا يسبب حيرة اكبر ارجو من الدكتور ياسر اكمال نصيحته بذكر تلك المناطق المحترمة و التي من الممكن ايجاد ارض فيها باسعار جيدة و مميزات و بدون مشاكل و ذكر الاسعار بها و المميزات فيها وشكرا

أحيل حضرتك الى ردى على مشاركة فى عام 2011 لترى أن الأمور لم تتغير و الرد سيكون دائما واحدا.

http://f.zira3a.net/showthread.php?t=28277&p=192480



- -- - - تم تحديث المشاركة بما يلي - - - - - -

و هذا موضوغ آخر من 2012 فى نفس المعنى.

http://f.zira3a.net/t34520

[msh_soul]

جزاكم الله كل الخير دكتور ياسر ,,, أكثر الله من أمثالك .

[الفلاح]

بارك الله فيك وجعله فى ميزان حسناتك وشكرا جزيلا على المعلومات القيمه وخبرة السنين